Le bail à ferme : principes, durée, exclusions et obligations

 
 
Les principes du bail à ferme (bail rural) : forme, durée, exclusions et obligations

Principe

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

  • soit pour un bail à ferme  (location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage),
  • soit pour un bail à métayage (location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail).

Formalisme

Le contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit,

  • soit sous seing privé ,
  • soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans).

Et il doit être accompagné d'un état des lieux contradictoire dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Durée du bail

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite pour les baux ruraux :

  • conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)
  • ou qui concernent une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral)
  • ou d'1 an consentis temporairement en attendant d'installer un descendant.
  • L'engagement perpétuel ou indéfini est impossible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :

  • bail de 18 ans et plus,
  • bail d'une durée minimale de 25 ans,
  • bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

Exclusions

Le bail rural ne s'applique pas pour une location :

  • conclue en application d'une loi spécifique,
  • portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier,
  • conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance),
  • ou d'occupation précaire (sous certaines conditions).

Sont également exclus du bail rural :

  • le bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral ),
  • la vente d'herbe (vente à un tiers de la production d'herbe, de fourrage ou de foin d'une parcelle, à charge pour ce tiers de récolter) si elle n'a pas un caractère permanent,
  • le contrat de prise en pension d'animaux (une personne accepte pendant une période donnée de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature).

Obligations

Obligation du preneur à bail (locataire)

Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :

  • payer un loyer (fermage) ou partager la récolte (métayage),
  • exploiter le bien pour y exercer une activité agricole,
  • avertir le bailleur de toute usurpation du bien agricole par un tiers (appropriation indue),
  • respecter des pratiques culturales (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental,
  • obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement non prévu par le contrat de bail et visant à améliorer l'exploitation.

Chaque année, le loyer est actualisé conformément à l'indice national des fermages .

À noter : à défaut d'autorisation et un mois avant le début des travaux, le preneur doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception contenant le descriptif des opérations souhaitées. S'il souhaite s'y opposer, le bailleur a 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux .

Obligation du bailleur (propriétaire)

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

  • entretenir le bien loué,
  • effectuer les réparations urgentes,
  • payer la prime d'assurance contre l'incendie et l'impôt foncier.